Leerstand in Metropolen fällt gegen null – Wohnungsmarkt droht zu erstarren

Leerstand in vielen Großstädten nähert sich dem Tiefpunkt

Berlin, 14.12.2025 — Die Zahl verfügbarer Mietwohnungen in deutschen Städten ist auf ein historisch niedriges Niveau gefallen. Eine gemeinsame Auswertung der Analysehäuser Empirica und CBRE zeigt: In Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main und Freiburg gibt es praktisch keine frei verfügbaren Wohnungen mehr.

Die Studie betrachtet den marktaktiven Leerstand, also jene Wohnungen, die kurzfristig bezogen werden können. In Spitzenstädten beträgt die Leerstandsquote nur noch rund 0,1 Prozent. Auch Münster und Darmstadt weisen mit 0,2 Prozent kaum Puffer für Umzüge oder Renovierungen auf. Im Gegenzug stehen Kommunen wie Dessau-Roßlau, Pirmasens und Chemnitz mit Quoten zwischen 7,0 und 7,6 Prozent am anderen Ende der Skala.

Ende 2024 lagen bundesweit etwa 522 000 Wohnungen leer, das sind 45 000 weniger als ein Jahr zuvor und eine nationale Quote von rund 2,2 Prozent. Die Autoren sprechen von einem der größten Rückgänge in der Statistikgeschichte. Regionen mit Bevölkerungsrückgang verzeichnen weiterhin hohe Leerstände, während Wachstumsregionen mit 1,4 Prozent unterdurchschnittlichen Leerstand haben und damit am weitesten von einem ausgeglichenen Markt entfernt sind.

Ursachen: zu wenige Neubauten und anhaltende Zuwanderung

Als treibende Faktoren nennen die Institute die niedrigen Neubauzahlen und die hohe Zuwanderung der vergangenen Jahre. 2024 entstanden in Deutschland nur rund 251 900 Wohnungen, während nach Experteneinschätzungen zwischen 300 000 und 400 000 neue Einheiten nötig wären, um den Bedarf zu decken. Gestiegene Baukosten und vielerorts gestoppte Projekte haben die Lage zusätzlich verschärft.

Die Folgen spüren Mieterinnen und Mieter in begehrten Städten unmittelbar: Die Auswahl schrumpft, Wohnungswechsel werden schwieriger, und die Nachfrage treibt Mieten und Preise weiter nach oben. Kommunen mit schrumpfender Bevölkerung hingegen stehen vor der Herausforderung, leerstehende Bestände sinnvoll zu nutzen.

Blick nach vorn

Die Analyse zeigt klar, dass ein regional stark differenzierter Wohnungsmarkt entstanden ist. Kurzfristig dürfte sich an der Verknappung in den Wachstumszentren wenig ändern, solange Neubauprogramme nicht deutlich ausgeweitet und Hemmnisse für Bauprojekte abgebaut werden. Politische Maßnahmen und Investitionen in neue Wohnkapazitäten bleiben entscheidend, um das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wiederherzustellen.