Moderater, aber anhaltender Preisanstieg: Warum Immobilien 2026 wieder teurer werden

Preise für Wohnungen und Häuser steigen voraussichtlich weiter

Nach einem Schockjahr für den Immobilienmarkt folgt offenbar eine Stabilisierung – und eine neue Runde leichter Preissteigerungen. Experten erwarten für 2026 einen moderaten Zuwachs von rund drei bis vier Prozent. Treibende Kräfte sind anhaltende Nachfrage, zu wenige Neubauten und die anhaltende Attraktivität der Ballungsräume.

Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft rechnet nicht mit einem Boom wie in den 2010er Jahren, sieht aber klare Gründe für steigende Kaufpreise. Der Vorstandschef des Kreditvermittlers Dr. Klein, Michael Neumann, verweist auf ein strukturelles Missverhältnis von Angebot und Nachfrage: Es werde nach wie vor zu wenig gebaut, während in gefragten Regionen nur wenige Bestandsobjekte auf den Markt kommen.

Warum der Druck nicht abnimmt

Mehrere Faktoren verstärken den Preisdruck:

• Stabile bis steigende Einkommen in vielen Bereichen, die Nachfrage nach Eigentum stützen
• Zunahme an Einpersonenhaushalten, die den Flächenbedarf auch ohne Bevölkerungswachstum erhöht
• Regionale Verschiebungen: Leerstand auf dem Land steht knapper Verfügbarkeit in Metropolen gegenüber

Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der Bank ING, hebt hervor, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße auf etwa zwei Personen gesunken ist. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erwartet, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte bis 2045 weiter wächst und damit den Bedarf an Wohnungen erhöht.

Ballungsräume besonders betroffen

In den Großstädten bleibt die Lage angespannt: In Metropolen wie München ist günstiger Wohnraum selten zu finden, und die Mieten sind weiter im Aufwärtsmodus. Studien zeigen, dass die Mieten 2025 bundesweit um durchschnittlich vier Prozent stiegen, in den großen Städten teilweise bis zu acht Prozent. Jens Tolckmitt vom Verband Deutscher Pfandbriefbanken warnt, dass der Wohnungsmangel in den Ballungsräumen noch Jahre anhalten dürfte.

Was Käufer und Politik tun können

Diskutiert wird unter Fachleuten auch eine Entlastung beim Erwerb von Wohneigentum, etwa durch eine Verringerung der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Voigtländer macht zudem auf zusätzliche Kosten wie Grundbucheintrag und Notar aufmerksam, die viele Interessenten vom Kauf abhalten.

Gleichzeitig bleibt die Volkswirtschaft von hohen Mieten nicht unberührt: Unternehmen sehen steigende Kosten für Wohnraum als Standortfaktor. Ein massiver Neubau könnte mittelfristig Entlastung bringen, doch kurzfristig ist in vielen Regionen kein signifikanter Angebotszuwachs in Sicht.

Ausblick

Für 2026 erwarten Marktbeobachter einen sachlichen, aber spürbaren Preisanstieg: Kein exzessiver Boom, aber auch kein Rückgang wie in den Krisenjahren. Demografische Entwicklung und Migration tragen zusätzlich zur Nachfrage bei: Deutschland zählte Ende 2024 rund 83,6 Millionen Menschen, die Nettozuwanderung der letzten Jahre lag deutlich über früheren Prognosen und erhöht den Bedarf an Wohnraum.

In der Praxis bedeutet das für Käufer, Mieter und Kommunen, sich auf einen angespannten Markt einzustellen und sowohl private als auch politische Maßnahmen zur Verbesserung des Angebots zu prüfen. In Metropolen wie München bleibt die Lage dabei besonders herausfordernd.