Steigende Hypothekenzinsen zwingen Investoren zum Ausverkauf

Schnell steigende Hypothekenzinsen zwingen Investoren zum Verkauf und fordern politische Antworten

Der Immobilienmarkt steht 2026 vor einer Phase spürbarer Korrektur: Rapide anziehende Hypothekenzinsen erhöhen den finanziellen Druck auf Investoren, die mit hohem Fremdkapital agieren. Eine Analyse des vietnamesischen Verbands der Immobilienmakler VARS zeigt, dass viele Marktteilnehmer gezwungen sind, Vermögenswerte zu veräußern, um Cashflow und Schuldenstruktur zu stabilisieren.

Das Kernproblem liegt in variabel verzinsten Krediten: Nach anfänglich bevorzugten Konditionen und tilgungsfreien Zeiträumen steigen die Zinsbelastungen deutlich an, sobald die variablen Sätze greifen. Projekte mit verzögerter Übergabe sind besonders gefährdet, weil Eigentümer hohe Zinskosten tragen, ohne die erwarteten Einnahmen aus Vermietung oder Verkauf zu erzielen. Maßnahmen, die während der Covid-19-Pandemie funktionierten, wie der Erwerb von Immobilien zur Vermietung zur Bedienung von Hypotheken, verlieren durch höhere Preise, restriktivere Kreditvergaben und geringere Mietrenditen an Tragfähigkeit.

In Hanoi und anderen Ballungszentren beobachten Marktbeobachter bereits lokale Verlustbegrenzungen in bestimmten Segmenten, ausgelöst durch den Ausverkauf zur Schuldenreduzierung. VARS warnt vor einer Zwei-Gefahren-Lage: Ein dauerhaft hohes Zinsniveau könnte das Wohnungsangebot verknappen und den Zugang zu Wohneigentum erschweren, während zu niedrige Zinsen erneute Spekulationswellen befördern könnten.

Vorschläge für eine gezielte Regulierung

Der Verband empfiehlt eine segmentierte Kreditpolitik, um Kapitalströme dort zu priorisieren, wo sie gesellschaftlich am meisten Nutzen bringen. Zentrale Punkte:

• Priorisierung des Kapitalflusses in bezahlbaren Wohnraum, bei Erstkäufern und rechtlich abgesicherten Projekten.
• Strenge Kontrollen zur Eindämmung spekulativer Aktivitäten und übermäßiger Verschuldung.
• Langfristige Kreditprodukte für realen Wohnbedarf mit stabilen Zinssätzen, angemessenen Laufzeiten und durchdachten tilgungsfreien Phasen, um das Risiko von Zinsschocks zu reduzieren.
• Förderung der Diversifizierung von Kapitalquellen jenseits von Bankkrediten zur Minderung systemischer Risiken.

Das Bauministerium hat in seinem Bericht zum vierten Quartal 2025 zusätzliche Stabilitätsmaßnahmen vorgeschlagen. Die vietnamesische Staatsbank will die Geldpolitik weiter flexibel gestalten, um Inflation zu kontrollieren und die Gesamtwirtschaft zu stabilisieren. Kreditinstitute wurden angehalten, Kapitalflüsse in den Immobiliensektor genau zu überwachen und spekulative Gelder strenger zu prüfen, um einen transparenteren Markt zu fördern.

Für Investoren und Politik bleibt die Herausforderung, ein Gleichgewicht zu finden: Kapitalsteuerung so gestalten, dass dringend benötigter Wohnraum nicht verknappt wird, ohne zugleich Anreize für riskante Spekulationen zu schaffen.