Warum 2026 zum Prüfstein für den deutschen Wohnungsmarkt wird

2026 als Wendepunkt für Immobilieneigentümer

In Deutschland steht der Wohnungsmarkt an einem strategischen Scheideweg. Nach einer langen Phase historisch niedriger Zinsen und kräftiger Preissteigerungen hat sich das Umfeld grundlegend verändert: höhere langfristige Zinsen, verschärfte politische Eingriffe und deutlich gesunkene Mietrenditen stellen die traditionelle Rolle von Eigenheimen im Vermögensaufbau infrage.

Wer zwischen 2009 und 2022 gekauft hat, profitierte von einer einzigartigen Kombination aus billigen Krediten, hoher Nachfrage und wenig alternativen sicheren Anlagen. Mit dem Ende der Nullzinsära 2022 begannen die ersten Erschütterungen. Seit 2024 aber dominiert ein anderes Muster: Die Renditen für langfristige Staatsanleihen sind gestiegen, und diese Entwicklung treibt die Konditionen für langfristige Baufinanzierungen nach oben.

Wichtig ist der Unterschied zwischen kurzfristiger Notenbankpolitik und den langfristigen Kapitalmarktrenditen. Letztere spiegeln die Erwartung der Märkte über Jahrzehnte hinweg wider und beeinflussen besonders Anschlussfinanzierungen und die Kalkulation von Renditen. Viele Eigentümer merken die Wirkung erst, wenn Zinsbindungen auslaufen oder Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand neu bewertet werden müssen.

Vier Gründe, warum 2026 relevant ist

• Steigende langfristige Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und belasten die Rendite bei Neuabschlüssen.
• Regulatorische Verschärfungen wie energetische Pflichten, stärkere Eingriffe in Mietverhältnisse und fiskalische Debatten erhöhen laufende Belastungen für Eigentümer.
• Netto-Mietrenditen sind vielerorts auf ein bis zwei Prozent gesunken, sodass das Chancen-Risiko-Verhältnis deutlich ungünstiger wirkt.
• Währungspolitische Unsicherheiten und mögliche Verschiebungen in globalen Kapitalströmen erhöhen das Risiko für langfristige Werterhaltung.

Das bedeutet nicht zwangsläufig einen scharfen Marktcrash. Vielmehr ist 2026 plausibel als Jahr, in dem die zeitverzögerte Wirkung höherer Finanzierungskosten und auslaufender Zinsbindungen sichtbarer wird. Verkäufe könnten zunehmen, wenn Eigentümer ihre Portfolios neu gewichten oder Anschlussfinanzierungen ausbleibend günstige Konditionen verhindern.

Empfehlung für Eigentümer: Prüfen Sie Ihre Zinsbindungsfristen, kalkulieren Sie Instandhaltungs- und Sanierungskosten realistisch und stellen Sie die strategische Rolle von Immobilien im Gesamtvermögen zur Diskussion. Für viele kann ein frühzeitiger, wohlüberlegter Verkauf heute mehr Handlungsfreiheit schaffen als das Festhalten an Erwartungen aus der Niedrigzinszeit.

Die Lage erfordert keine Panik, wohl aber Voraussicht und Anpassungsbereitschaft. 2026 bietet die Chance, die Vermögensstruktur an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen und Risiken zu begrenzen.

Von Diego Faßnacht