«Top-6-Büromärkte 2025: Moderne Büros treiben Spitzenmieten, Leerstand steigt»

Qualität entscheidet: Nachfrage konzentriert sich auf moderne, gut angebundene Flächen

Berlin, 09.01.2026 Der Flächenumsatz in den Top-6-Büromärkten belief sich 2025 auf 2,4 Mio. m², ein Anstieg von 2,8% gegenüber 2024. Trotz dieses Zuwachses liegt das Volumen weiterhin 21% unter dem zehnjährigen Mittel und zeigt damit die anhaltende Zurückhaltung vieler Unternehmen bei Standortentscheidungen.

Weniger Flächennachfrage, höhere Selektivität

Die durchschnittlich angemietete Bürofläche sank zum dritten Mal in Folge auf rund 930 m² und bleibt deutlich unter dem Vorjahresmittel. Insgesamt wurden etwa 2.600 Vermietungen gezählt, der Zehnjahresdurchschnitt liegt bei fast 3.100. Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet dies ein: «Die hohe Kostensensibilität und wirtschaftliche Unsicherheit führen dazu, dass viele Nutzer vor Umzügen zurückschrecken und Flächen eher reduzieren als erweitern.»

Zentrale Lagen gewinnen, Randlagen müssen punkten

Ende 2025 stieg die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-6-Städten um 40 Basispunkte auf 8,2%. Antonia Wecke, Senior Consultant Research, betont die Verlagerung der Nachfrage: «Unternehmen bevorzugen Lagen, die hybride Arbeitsmodelle unterstützen und durch Erreichbarkeit attraktiv sind. Randlagen behalten Chancen, brauchen aber sehr gute ÖPNV-Anbindung und moderne Serviceangebote.» Eigentümer in Randlagen reagieren bereits mit flexibleren Konditionen und Incentives, was Standortwechsel für viele Nutzer attraktiver macht.

Hochwertiger Bestand versus Neubau

Über alle Lagen hinweg ist die Anforderung an Flächen- und Gebäudequalität hoch. Modernisierte Bestandsflächen mit zeitgemäßer Gebäudetechnik und flexiblen Grundrissen sind gefragt, während unsanierte Objekte aus den Suchprofilen fallen. In Märkten mit hohem Neubauangebot wie Berlin und Düsseldorf wächst der Wettbewerb zwischen Neubau und saniertem Bestand; in Städten mit knapper Pipeline wie Frankfurt und Hamburg gewinnen gut modernisierte Bestandsobjekte deutlich an Bedeutung. Rotberg weist zudem auf mögliche Umnutzungen hin, wenn Modernisierungen wirtschaftlich nicht darstellbar sind.

Mietentwicklung und Ausblick

Die Spitzenmieten zogen gegenüber dem Vorquartal um 2,1% an, während Medianmieten und Durchschnittsmieten um 2,4% bzw. 1,8% zurückgingen. Für 2026 erwartet Savills eine weitgehend stabile Marktaktivität auf dem aktuellen Niveau. Rotberg prognostiziert: «Mehr Unternehmen werden aus der Warteschleife kommen, aber die Nachfrage bleibt selektiv. Anmietungen werden dort erfolgen, wo Erreichbarkeit und Gebäudequalität übereinstimmen.» Periphere Teilmärkte und unsanierte Bestände dürften dagegen stärker unter Leerstand leiden.

Top-6-Märkte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München.