Immobilienatlas 2026: Mieten ziehen an, Kaufpreise holen langsam auf

Mieten steigen stärker, Kaufpreise erholen sich nur schrittweise

Die deutsche Wohnimmobilienlandschaft zeigt 2026 ein geteiltes Bild: Während die Angebotsknappheit in vielen Ballungsräumen die Mieten weiter nach oben treibt, erholen sich Kaufpreise nach dem Einbruch seit der Zinswende nur langsam. Für Käufer und Anleger eröffnet sich ein zeitlich begrenztes Fenster, zugleich wachsen Risiken für private Eigentümer und Mieter.

Ein Familienalltag als Sinnbild

Markus und Hannah Illinger aus der Nähe von Ulm stehen exemplarisch für die Belastungen und Hoffnungen vieler Haushalte. Nach monatelanger Bauarbeit, Stunden auf der Baustelle und einem Grundstück, das sie als Geschenk bekamen, sind sie nun in ein deutlich größeres Haus gezogen. Die Ersparnis durch Eigenleistung ist hoch, die Erschöpfung ebenso. Aber der größte Gewinn bleibt das Gefühl von Sicherheit: «Nie wieder müssen wir uns wegen der Miete Sorgen machen» sagen sie.

Zahlen, die den Markt erklären

Die Auswertung des Immobilienatlas zeigt: 2025 stiegen die Mieten in den 50 größten Städten im Schnitt um 3,8 Prozent, die Kaufpreise für Bestandswohnungen nur um 2,5 Prozent. Analysten werten das als Chance für Kapitalanleger und Eigennutzer, denn viele Kaufpreise liegen noch unter ihren früheren Höchstständen. Professionelle Investoren erhöhten 2025 ihre Großtransaktionen deutlich, obwohl die Gesamtinvestitionen moderat sanken.

Wo Chancen und Risiken besonders ausgeprägt sind

Die regionale Analyse offenbart deutliche Unterschiede: Bonn und Münster gelten als besonders chancenreich, weil dort Kaufkraft, Standortdynamik und geringe Leerstände zusammenwirken. Hingegen weisen Städte wie Chemnitz oder Duisburg Merkmale auf, bei denen ein Verkauf sinnvoll sein kann. In wirtschaftsschwächeren Regionen liegen Kaufpreise mitunter deutlich niedriger, oft unter 2000 Euro pro Quadratmeter.

Angebot bleibt knapp

Trotz eines leichten Aufschwungs beim Wohnungsbau bleibt die Lücke groß: Die Genehmigungen für 2025 lagen bei rund 215.500 Wohneinheiten, deutlich unter dem Bedarf von geschätzt 300.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr. Bis fertiggestellte Projekte auf den Markt kommen, vergehen oft zwei bis drei Jahre. In begehrten Großstädten ist das Angebot praktisch aufgebraucht, was Eigentümern nutzt und Mieter belastet.

Finanzierung und Rendite

Kreditzinsen haben sich auf einem Niveau zwischen drei und vier Prozent stabilisiert. Für viele Käufer bleibt das finanzierbar, dennoch erfordert der Erwerb in Metropolen oft einen hohen Anteil des Einkommens für die Darlehensraten. Mietrenditen sind im Vergleich zu Boomjahren gestiegen und liegen im Schnitt der 50 Städte bei etwa 3,8 Prozent. In strukturschwachen Regionen können höhere Renditen auftauchen, diese gehen aber häufig mit Leerstandsrisiken einher.

Zwangsversteigerungen und Sanierungsbedarf

Die Zahl der Zwangsversteigerungen stieg 2025 leicht an. Zugleich bringen viele zum Verkauf stehende Einfamilienhäuser energetische Mängel mit, die Modernisierungskosten erhöhen die Einstiegshürde. Energetische Sanierungen führen jedoch oft zu signifikanten Wertzuwächsen, sodass die spätere Rendite unter bestimmten Bedingungen positiv ausfallen kann.

Politik und Regulierung

Die Bundesregierung lockert einzelne Vorgaben zum Neubau und passt KfW-Förderbedingungen an, um den Wohnungsbau zu stimulieren. Gleichzeitig stehen Mietrechtsänderungen zur Debatte, die das Renditeprofil von Vermietern verändern könnten. Diese politische Unsicherheit ist ein wichtiger Faktor für Investoren und private Eigentümer.

Was das für Mieter und Käufer bedeutet

• Wer lange Bestandsmieter ist, profitiert oft von deutlich niedrigeren Altverträgen; der Anreiz zu kaufen ist dort geringer.
• Junge Familien sehen sich vermehrt ins Umland gedrängt, wo Platz und bezahlbarere Kaufoptionen zu finden sind.
• Für Kapitalanleger lohnt sich der Einstieg besonders dort, wo Nachfrage, Mietwachstum und Erschwinglichkeit in einem guten Verhältnis stehen.

Insgesamt bleibt der Markt 2026 von regionalen Unterschieden geprägt: In den Toplagen ist Wohnraum knapp und teuer, während auf dem Land noch preiswertere Gelegenheiten bestehen. Die Entscheidung, zu kaufen oder zu mieten, hängt daher stark von individuellen Voraussetzungen, dem Finanzierungsrahmen und der Bereitschaft ab, Modernisierungen zu tragen.