KI und die neue Bürorealität: Warum Städte jetzt Flächen neu denken müssen

KI könnte den Büroflächenbedarf bis 2030 um rund 27 Prozent senken

Eine aktuelle Umfrage der GSG Berlin unter Personalentscheidern in sieben deutschen Großstädten zeigt deutliche Erwartungen: Unternehmen rechnen im Schnitt mit einem Rückgang des Büroflächenbedarfs um etwa 27 Prozent. Als Treiber nennen viele Befragte die zunehmende Verbreitung künstlicher Intelligenz, die Aufgaben automatisiert und Arbeitsprofile verändert.

Welche Bereiche sind besonders betroffen

Besonders stark sehen die Befragten Rückgänge in Marketing und Social Media mit rund 37 Prozent, gefolgt von Programmieraufgaben mit etwa 30 Prozent. Klassische Funktionsbereiche wie Buchhaltung, Personal und Assistenz erwarten durchschnittlich 27 Prozent weniger Flächenbedarf. Diese Entwicklung dürfte nicht allein die Zahl der Arbeitsplätze betreffen, sondern die Art und Weise, wie Büroflächen genutzt werden.

Flexibilität, Umnutzbarkeit und soziale Orte werden wichtiger

Für die Immobilienwirtschaft stellen sich deshalb neue Fragen: Soll verstärkt in modulare, leicht umnutzbare Gebäude investiert werden, oder reichen punktuelle Anpassungen bestehender Bestände? Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin, warnt davor, den Effekte der KI zu unterschätzen und betont zugleich, dass neue Arbeitsformen auch neue Raumtypen erzeugen.

Projekte, die bereits auf Anpassungsfähigkeit setzen, gelten als mögliche Vorbilder. Smarte, modulare Konzepte etwa im Europacity-Quartier, integrative Büroquartiere mit öffentlich zugänglichen Durchwegungen sowie historische Umnutzungen zeigen exemplarisch, welche Optionen Planer und Investoren haben. Entscheidend ist laut Experten weniger die Frage klassisches Büro oder Co-Working, als die Fähigkeit, Räume schnell umzubauen und gesellschaftliche Begegnungen zu ermöglichen.

Was das für Städte und Investoren bedeutet

Für Städte, Immobilienunternehmen und Entwickler ergibt sich ein doppeltes Risiko: Zum einen droht Überhang bei klassischem Bürobestand, zum anderen steigt der Druck, Neubauten so zu planen, dass sie langfristig anpassbar bleiben. Ob die bereits laufenden Projekte ausreichen, um einen prognostizierten Flächenrückgang abzufedern, bleibt offen. Klar ist: Stadtplanung und Immobilienwirtschaft müssen künftig stärker als bisher Szenarien mit deutlich geringerem Flächenbedarf durchspielen und flexible Konzepte fördern.

Die Debatte hat damit Status einer strategischen Standortfrage: Nicht nur Investitionsentscheidungen stehen auf dem Spiel, sondern auch die Frage, wie Städte soziale und wirtschaftliche Nutzungen im innerstädtischen Raum bewahren und transformieren.